北京机械制造业疏解(一边“疏解”，一边“抢人”，北京重回“制造业中心城市”)

2021年8月18日，北京市政府官网正式公布了《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，在这个规划中，北京正式提出“北京智造”的口号。

这意味着北京已经决定全面回归“制造业中心城市”地位，重新把“中高端制造业”作为城市经济发展的核心。

这不仅已经彻底改变了京津冀地区的总体发展格局，同时也必将重塑中国的南北经济格局，影响极其深远。

2015年年初国家发布了《京津冀协同发展规划纲要》，当时针对北京、河北、天津的城市产业发展定位是各有侧重点：

北京市：全国政治、文化、国际交往及科技创新中心。

天津市：全国先进制造业研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。

河北省：全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化和城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。

如果按照2015年的“京津冀规划纲要”的定位，北方的制造业中心应该在天津及河北的部分地区，尤其是天津，当初是明确被定位于“全国先进制造业研发基地”的。

但是历经五年的发展，证明天津和河北均无法承担“全国制造业研发基地”的定位，在北京加快疏解“非首都功能”的同时，河北和天津均没有能力承接相关的产业和人口，导致产业和人口“持续南下”。

并最终造成了2020年的那场“中国南北经济分化”的剧烈争论，北方经济“衰败轮”从此甚嚣尘上，给中国的“区域均衡”发展带来了巨大的障碍。

这就证明：产业发展有其内在的经济客观规律制约，很难逆转。

北京作为全国最具有“政策优势”，“人才优势”及“公共资源优势”的超大城市，必须重回北方经济中心地位，甚至要打造成为全国经济中心。

也就是说，河北和天津跟北京之间的差距还太大，对产业和人才难以产生“足够的吸引力”，在与南方的城市竞争中，已经“败下阵”来了。

这个时候，北京再不出牌，北方经济将“一败涂地”。

2017年新版北京城市总体规划出台，北京确定要打造“中国制造2025”领先示范区，提出要疏解一般制造业，打造中高端制造业。

2021年8月16日，权威媒体报导“小米汽车总部和首座工厂”将落户北京，这对于北京的发展来说，是一个非常关键的“信号”。

北京已经出牌！

本次《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》的印发，正式宣告北京要重回“制造业中心城市”，北京正式回归“北方经济中心”地位。

而天津和河北，则已经“沦为北京附庸”，京津冀协同发展格局已经朝着北京都市圈在逐渐转变。

那么北京的“中高端制造业”主要在哪里布局呢？在规划中，重点提出了“一区两带多组团”的规划格局，北京的“平原新城”成为最大赢家。

一区是核心：主要是亦庄经济开发区和顺义区，将北京制造的“新工厂”，本次小米工厂可能也将在这两个地区内选址，会带来大量的住房需求。

因此亦庄和顺义，将大量集中北京中高端制造业的“工厂”，发展前景非常利好，是北京必须重金投入打造的两个“智造工厂区”。

两带是重点：一个是“海淀北部+昌平南部+朝阳东北部”的北部研发创新与信息产业带。

这一带将是北京大厂码农相对集中的片区，主要包括北清路沿线，未来科学城及朝阳第四使馆区周边。

这些片区主要是软件信息和研发，码农集中，购买力强，房价前景看好。

另外一个是“丰台+大兴+房山”等南部先进制造业产业带，这三个地区主要是集中一些重点产业的工厂，其中最看好的还是大兴的“医药基地”，未来五年有望突破。

大兴医药基地，有望成为“第二个亦庄”。

这个“高尖端产业”的规划布局，基本上把北京未来五年的最有价值的房产投资版块全部囊括进去了。

我们认为可以分成三个档次：

第一价值档位：海淀北部+昌平南部+朝阳东北部。

这里主要特指的是海淀北部的北清路沿线，昌平南部的未来科学城、回天地区，朝阳的第四使馆区周边。

第二价值档位：亦庄经济开发区+顺义区。

这里特指的是60平方公里的亦庄核心区自贸区和顺义南部的后沙峪地区、仁和镇地区。

第三价值档位：丰台+大兴+房山等重点片区。

主要包括了丰台的丽泽片区，丰台科技园片区，大兴的医药基地片区，房山的高教园片区等。

以上这些片区将会逐渐成为北京“高尖端产业和就业人口”的重点布局地区，自然也会带来房价的变化。

北京重回“制造业中心城市”，最大的制约因素来自于人口“天花板”。

2017年的北京新版城市总体规划中，明确提出北京的常住人口要控制在2300万以内，而北京目前的常住人口已经接近2200万人。

而如果北京大力发展“中高端制造业”，必然会带来就业人口和常住人口的规模激增，这必然会违背城市规划的基本原则。

怎么办？

从目前来看，北京既然选择了大力发展中高端制造业，同时又希望能够控制常住人口规模，只能采取“腾笼换鸟”的策略了：

第一，把大量的“非首都功能”疏解到雄安新区，为北京中高端制造业提供空间。

尤其是这一次要把大量的“央企总部”，“部属高校”及“部属医院”疏解到雄安新区，估计会给北京带来上百万人口的减压。

这边“走了百万常住人口”，这边立马就可以增加“百万常住人口”，形成常住人口的“平衡发展”。

这里要特别值得注意的是：户口虽然在北京，但如果常住在雄安，依然算“雄安常住人口”，而不算“北京常住人口”。

这样一来，可以为北京常住人口至少减压百万级别。

第二，把部分北京常住人口疏解到北三县地区，再为北京发展中高端制造业提供空间。

除了疏解到雄安新区之外，北三县地区也将会成为北京疏解常住人口的重点地区，比如养老人口、服务业的刚需人口等等，都可以疏解去北三县地区。

所以北京根本不需要突破2300万人口的天花板，也可以大量发展中高端制造业，只需要进行人口的“腾笼换鸟”就可以了。

把大量非首都功能的产业和人口疏解去雄安和北三县，就可以为北京腾出接近上百万的“中高端制造业常住人口空间”。

一手大力疏解，另一手则大力引进，北京下一步必将加大“抢人力度”，而且力度会越来越大。

综上所述，我们认为北京已经基本确定要重回“全国制造业中心城市”，这意味着京津冀协同发展已经开始变成了北京都市圈。

北京的经济中心地位提升，河北和天津则逐渐成为附庸。

随之而来的是北京人口“腾笼换鸟”的加速，一边把常住人口加速向雄安新区、北三县等地区疏解，一边则加大引进“中高端就业人口”，从而实现人口的均衡化发展。

这会给北京楼市带来两个方面的重大影响：

其一是随着人口的“腾笼换鸟”，更多购买力更强、还没有北京住房的中高端人口会被引进北京，对北京房价形成了巨大的推高作用。

第二，更多的产业和人口会在北京5-6环之间落地，北京5-6环的房价将会逐渐城区化，也就是房价逐渐从5万向8万过渡。

北京，已经不是原来的北京！

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